Realitní poradna 03/2016

Víte, co ovlivňuje cenu nemovitosti?



Je důležité uvědomit si celou řadu faktorů, které mají vliv na cenu. Ačkoli je možné tyto faktory do jisté míry zobecnit, může lokálně docházet k velkým rozdílům v cenách srovnatelných nemovitostí. Význam jednotlivých faktorů při prodeji záleží zejména na požadavcích konkrétního klienta - zájemce o koupi nemovitosti. Výše ceny je ovlivněna zejména druhem a charakterem  nemovitosti, využitelností podle jejího druhu, podle toho zda se jedná o komerční objekt nebo nemovitost pro bydlení, případně rekreaci nebo pozemek k výstavbě.
Cena nemovitosti je dále ovlivněna její velikostí, stářím, technickým stavem, atraktivností prostředí, dopravní dostupnosti, možností napojení na inženýrské sítě, negativními nebo pozitivními faktory v jejím okolí, jako je rušná komunikace, dálnice, železniční trať, výrobní nebo komerční zástavba, občanskou vybaveností, jako jsou obchody, služby, škola, zdravotnické zařízení, prostory pro kulturu, sport, rekreaci, zaměstnanost a podobně.
V nemalé míře je pak cena nemovitosti ovlivněna také potřebou prodávajícího, jak rychle nemovitost požaduje prodat. Pokud potřebuje prodávající prodat nemovitost v co nejkratší době, určitě se tato jeho potřeba projeví na výši prodejní ceny.
 

Realitní poradna 02/2016

Jaké opravy musí platit nájemník? Od roku 2016 bude zase jasno.

 

Povinnost nájemce účastnit se na opravách a údržbě pronajatého bytu řeší občanský zákoník pouze velmi obecným ustanovením, ve kterém nájemci ukládá povinnost udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém užívání a provádět (i hradit) pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nařízení vlády, které provádělo starý občanský zákoník, přestalo po roce 2014 platit a s ním v podstatě zmizelo podrobnější vymezení pojmů “drobné opravy” a “běžná údržba” i přijatelných nákladů na ně. Rozsah účasti nájemce na opravách a údržbě bytu tak zůstával pouze na dohodě smluvních stran. Tuto situaci, která může vést ke sporům mezi nájemcem a pronajímatelem, od 1. ledna 2016 změnilo schválené nařízení vlády, které zrušený předpis nahrazuje. Od nového roku jsme se tedy po dvou letech opět dočkali jasných pravidel vymezujících práva a povinnosti nájemníků ve vztahu k údržbě a opravám v pronajatém bytě a jejich úhradě. Nájemní smlouvy, které neobsahují žádná ujednání ohledně těchto povinností, se tak řídí tímto novým předpisem. Zároveň platí, že v nájemních smlouvách nemohou být ujednání, která rámec vymezených povinnosti překračují. Občanský zákoník totiž připouští pouze odchylky ve prospěch nájemce.

Co se drobných oprav týče, k zásadní změně oproti povinnostem vyplývajícím ze zrušeného nařízení došlo hlavně v povolené výši nákladů, které platí nájemce. Jejich celková výše nesmí za rok překročit částku, která se rovná 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve 70 Kč). U stometrového bytu by tedy maximální náklady nájemce na opravy činily 10.000 Kč v daném roce a vše ostatní by musel hradit majitel bytu.

V nařízení se za drobné opravy a běžnou údržbu považují víceméně stejné věci jako v předchozí úpravě. Patří tam zejména:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
• opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
• výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
• opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
• pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
• malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Pro všechny další drobné opravy, které nejsou přímo vyjmenovány v novém nařízení vlády, platí limit 1000 Kč na jednu opravu (dříve 500 Kč). Pro náklady spojené s běžnou údržbou žádný limit stanoven není. Celé znění nařízení a v něm obsažený podrobný seznam toho co je považováno za drobné opravy a běžnou údržbu si zájemci mohou stáhnout zde.

Nové nařízení vlády snad vyřeší nejasnosti mezi nájemci a majiteli bytů ohledně jejich povinností u oprav a údržby bytů. Bude se hodit zejména v případech, kdy si nic podobného nesjednali už v nájemních smlouvách. Pokud pronájem bytu teprve sháníte, je dobré se s tímto nařízením seznámit. Zvažte, jestli rozsah vašich povinností neupravit přímo v nájemní smlouvě a mějte na paměti, že pronajímatel nemůže požadovat nic nad rámec těchto předpisů.

Realitní poradna 01/2016

Může si nájemník v pronajatém bytě zřídit trvalý pobyt?  

Řada majitelů bytu se při pronájmu setká s otázkou, zda si nový nájemník může v bytě zřídit trvalý pobyt a někteří majitelé s tím nechtějí souhlasit. Zřízení trvalého pobytu není, ale žádný problém. Nájemníkovi trvalým pobytem nevzniká právo na pronajatý byt. Vše může být ošetřeno v nájemní smlouvě, tzn. po skončení nájmu se nájemník odhlásí z trvalého pobytu, ale pokud tak neučiní, majitel bytu zajde na příslušný obecní úřad a na základě ukončení nájemního vztahu odhlásí nájemníka sám. V případě, kdy nelze dohledat adresu, kam se bývalý nájemník odstěhoval a nekomunikuje, bude přihlášen na adrese obecního úřadu, kam mu bude zasílána i veškerá korespondence. Další častá otázka je, co když přijde na nájemníka exekuce a některé vybavení bytu je majitele. To lze ošetřit ve smlouvě, pokud možno v příloze nebo v předávacím protokolu, kde bude vyjmenováno veškeré zařízení, které je součástí pronajímaného bytu.